近年来，法院受理的物业服务合同纠纷案件数量（liàng）较（jiào）多，随着（zhe）公（gōng）民法律意识和证据意（yì）识的增强，在（zài）是否缴纳物业费（fèi）及如何缴纳物（wù）业费的（de）问题上（shàng），业主行使抗辩权的事由愈加繁多。但（dàn）是（shì）看似都是（shì）依据物业服务合同提出的（de）抗辩意见，有的业主最后（hòu）得到了法院的支持（chí），有的（de）案件却以业主（zhǔ）败（bài）诉收尾。那么在物业服务（wù）合同纠纷案件中，业主如何（hé）正当提出自己的抗辩意见呢？本文针对业主在物业服务合同中的主要抗辩意见分析如下：

1、业主（zhǔ）以非前期物业（yè）服务合同（tóng）当事人为由抗辩（biàn）

前期物业服务合同是在（zài）业（yè）主大会还未成立时，由建设单位（wèi）和（hé）物（wù）业服务（wù）企业就物业的有关事项（xiàng）所达成的协议。合（hé）同的（de）签订主（zhǔ）体并非业主主要是因（yīn）为小区（qū）在建设之初，面临着入（rù）住率低等现实情况，无法成立业主大会，不能行（háng）使选聘（pìn）、管理等（děng）权利，所以由建设单位代为行使。

虽然业主并未（wèi）加入前期（qī）物业服务合同的订立过程，非合同的（de）签订（dìng）主体，但是该合同的内容却是与业主（zhǔ）的（de）利益息（xī）息相关的，业主（zhǔ）仍受合同（tóng）效力的（de）约束。这（zhè）主要（yào）是由（yóu）于在商品房买卖合同（tóng）签（qiān）订后（hòu），前期物（wù）业服务合（hé）同的规定已（yǐ）经包含于商（shāng）品房买卖（mài）协议之中，建设单位所享（xiǎng）有的物业服务（wù）之债权发生（shēng）转移（yí），业（yè）主取（qǔ）得了（le）这一债权，因而（ér）享有前期物业（yè）合同（tóng）中的权利、同时也要履行（háng）合（hé）同中的义务，所以可以说（shuō）前期物业服务合同（tóng）具有涉他性的特（tè）点。故非（fēi）业主（zhǔ）本人签订的前期（qī）物业服务合（hé）同的效力可以追及业主，所以业主的“并非合同当事人（rén）”不能成为抗辩（biàn）理由。

2、业主以未享（xiǎng）受或者无（wú）需接受相关物（wù）业服（fú）务（wù）为由抗辩（biàn）

根据《最高（gāo）人（rén）民法院关于（yú）审理物（wù）业服务纠纷案件（jiàn）具体（tǐ）应用法律若干问题的解释（shì）》(以下简称物业服（fú）务纠纷司法解释)第6条规定：物业服务企业已经按照合（hé）同约（yuē）定以及（jí）相关（guān）规定提供服务，业主仅以未享受或者（zhě）无需接受相关（guān）物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支（zhī）持。业主提出物业服务（wù）提供方单方面强行中止服务，需（xū）向法（fǎ）院提交相应（yīng）的证据加以（yǐ）证明。若无（wú）证据证明，仅以未享受服（fú）务进行抗辩（biàn），则（zé）无法得到法院的支持。

3、业（yè）主以物业服务企业（yè）未尽（jìn）到安全保（bǎo）障义务造成业（yè）主财产（chǎn）损失为（wéi）由（yóu）抗辩

业主需证明物业（yè）服务企业存在违反合同约定或者法（fǎ）律规（guī）定的安保义务的行为、这一（yī）行为（wéi）给业（yè）主造（zào）成了财产损（sǔn）失（shī）、违（wéi）约行为与财产损失之间存（cún）在因果关系。

物业（yè）服务（wù）企业的安保义务源于法律相关规（guī）定和合（hé）同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条（tiáo）例（lì）中规定的物业服务企业对违反小（xiǎo）区安全管理行为的（de）制止义务以及防止（zhǐ）小区内出现安全问题的协（xié）助义务。业主可以依据物业服（fú）务合同的约定提起违约（yuē）之诉（sù），也可以依（yī）据法律（lǜ）的相关规定提起（qǐ）侵权之诉。

当物业服务企业未尽到安保义务时，其向业主行使物业费请求权，业主可以（yǐ）以未尽（jìn）到安保义务（wù）为由抗辩。理由主要为：“未（wèi）尽到安保义务”是（shì）对（duì）合同义务的不完全履行，属（shǔ）于违约（yuē）行为；但（dàn）是这一行（háng）为并非根（gēn）本性违约，所以法（fǎ）院在最后的认定（dìng）中会根据安（ān）保责任范围（wéi）以及业主的（de）具体（tǐ）损（sǔn）失来酌情减（jiǎn）免物业费。

4、业（yè）主（zhǔ）以建设（shè）单位未（wèi）交（jiāo）付房屋为理由进行抗辩

《最高人民法院关于审理（lǐ）建筑（zhù）物区分所（suǒ）有（yǒu）权纠纷（fēn）案件具体应用（yòng）法律若干问题的（de）解（jiě）释》(以下（xià）简（jiǎn）称《建筑物（wù）区分所有权解释》)第1条（tiáo）规定：取得建筑物专有部分（fèn）所有权或基于与建设单位之间（jiān）的商品房买卖合（hé）同（tóng），已经（jīng）合法（fǎ）占有建筑物专（zhuān）有（yǒu）部分，但尚未依法办理（lǐ）所（suǒ）有权登记人，可以认（rèn）定为物权法第六章所称的业主（zhǔ）。故业主资格认（rèn）定（dìng）有（yǒu）两种：

一、业主基于商品房（fáng）买卖合同，对（duì）专有部分进行事实上的支配和控制，即是对该部分的合法占（zhàn）有。在无（wú）特别约定（dìng）时，买受（shòu）人对于专有部分的占有（yǒu）通过建（jiàn）设单位的交付行（háng）为得以实现。遵照我（wǒ）国司法实（shí）践中的交易（yì）习惯，开发商交付房屋钥匙或者买受人在（zài）交房通知（zhī）书上签（qiān）字确认后才完成交付行为，此时无论是否办理房屋产权登记，均视（shì）为小区业主；

二、如果已经办理（lǐ）了（le）房屋产权登记手续，即（jí）已经获得（dé）该房屋的（de）所有权，无论是否收到房屋（wū）钥匙，均具有业主资格。

5、业主以物业服务企业违反维（wéi）修义务为由抗辩（biàn）

维修（xiū）义务主（zhǔ）要来（lái）源（yuán）于合（hé）同约定，一般约定的维修范围包括房屋本体公（gōng）用设施，不包括室内部分（fèn）的维修（xiū）；在维修范（fàn）围约定（dìng）不明情（qíng）况下，依据《建筑物区（qū）分所有权解（jiě）释》第2、3条对（duì）建（jiàn）筑（zhù）物的共（gòng）有部分和（hé）专有部分（fèn）的划分，建筑（zhù）物共有部分的维修责任由（yóu）物业服务企（qǐ）业承担，业主承担专有部分的维修（xiū）责任。

《物业服务纠纷司法解释（shì）》第3条规（guī）定物业服务企业违反（fǎn）维修、养护义务时应负相应的违约责（zé）任。若业主可以提供证（zhèng）据证明物业服务方的行为违反物业管理公约中的维修和养护义务，业主依据合同（tóng）的（de）约定行使（shǐ）抗辩权（quán）是可以得到支持（chí）的。但是业主需要避免“只（zhī）要小区物业出（chū）现问题就（jiù）找物业服务（wù）企业”的思维。

对于维护义务的承担（dān）主体，应具体（tǐ）情况具体分析：如果小（xiǎo）区物业在国家规定（dìng）的保（bǎo）修期和（hé）保修范围内，由建设（shè）单位负物业的保修义务；在（zài）保修期限届满后，专有部（bù）分由专有部分所有人承担（dān）维修和（hé）养护义务，物业服务企（qǐ）业也可以对业主提（tí）供有偿的维修服务；小区（qū）共有部分、公共设（shè）施设（shè）备，由物业服务（wù）企业承担维修和养护义务，物业服务（wù）企业履行义务时，可使（shǐ）用小区的（de）住宅专（zhuān）项维修基金。

6、业（yè）主（zhǔ）以物业服务企业（yè）提供（gòng）的物业服务存（cún）在瑕疵为由（yóu）抗辩

物业服（fú）务具有时间持续性及无法计量性，物业服务的内（nèi）容（róng）、质量难以明（míng）确，一般还是（shì）以合（hé）同约（yuē）定的标准衡量。对（duì）于合同约定较为概括，则可以参考我国相（xiàng）关法（fǎ）律、法规、政（zhèng）策性（xìng）文件作出的相关补充性的（de）一般标准。

对于我国相关法律、法规和政策性文件也没有补充性规定时，应（yīng）该以（yǐ）物业服务行业的行业标准或（huò）者是小区（qū）内（nèi）大多数业（yè）主认同的（de）标准为依据衡量。同（tóng）时依据“谁主张谁举证（zhèng）”的（de）原则，举证证明物（wù）业服（fú）务存（cún）在瑕疵的责（zé）任一般由业主（zhǔ）承担。

业主（zhǔ）证明物业（yè）服务存在（zài）瑕（xiá）疵的证（zhèng）据主（zhǔ）要有：

一是直接（jiē）证明物业服务瑕疵的证据，包括照（zhào）片、视频（pín）、录音等；

二是（shì）间接证据，包括小（xiǎo）区其他居民的证（zhèng）言、新闻媒体的相关报道、居委会出具的相关证（zhèng）明（míng）等，但间（jiān）接证据的证据效力略低，若仅存在间接（jiē）证据，即无（wú）法提供完整的证（zhèng）据（jù）链以证实物（wù）业服务存在瑕疵的情（qíng）况下，业主也很可能败诉。

注：以（yǐ）上（shàng）内容（róng）仅供参考